不動産投資の失敗談
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低所得者向けの不動産投資にご注意を
フリーランスになる前、サラリーマン時代に経験したことですが、都内のワンルームマンションの購入を行いました。
何かと問題があったので、低所得の間は不動産投資は行わないほうが良いという忠告の話となります。
営業マンは都合のいい話しか言わず都合の悪い話は隠す
これは全員がそうだと言えないのかもしれませんが、不動産投資の利点を話すことは得意なのでしょうが、こちらにとって不利益がある情報を隠す傾向にあります。
不動産の購入の手順は
- 購入物件の決定
- 重要項目説明書の確認と売買契約締結
- 火災保険の締結
- 金融機関のローン契約
があります。
購入物件の選択を終え、宅建主任者の重要項目説明書の内容の説明を受けた際、素人で考えうるだけの質問をして納得できるだけの回答を得られたので、契約を締結ました。
しかしその後に発生していた問題点について、一切連絡はありませんでした。
発生していた問題点は、購入する部屋に蟻が発生しているということだったのですが、私にそれが知らされたのは、苦情発生後かつ購入後で半年以上経過してからでした。
不動産業界に対しての悪評は多いものですが、少なくとも低所得者向けに対する営業マンを信用することは注意したほうが良いでしょう。
金融機関もいい加減
ローン締結する際に金融機関に出向いて書類の締結を行ったのですが、その際にも困ったことがいくつもおきました。
まず、前提として私の収入ではローンが降りない可能性が高いということを重要項目説明説明の後に教えられました。
私の失敗は、ローンが降りないのであればこの時点で契約自体が破棄できるということでしたが、その部分を把握しきれていなかったため、営業マンを信用して低所得者でも貸出を行っている韓国資本の銀行から借りることになりました。
低所得者向けのローンであったので、利率は比較的高いものでした。それでも、家賃収入と相殺すればそれなりの利益になるということで、金融機関に出向き、契約を締結しました。
しかし、問題はその後でした。書類の不備があったと仕事中に連絡が来たのです。
「銀行に出向いて記入し」「担当者の銀行員の目の前で印を押し」「その場で責任者のチェックを受けた」にも関わらず、です。
営業マンから連絡があり、仕事を抜け出して「銀行印」を持ってくるように依頼がありました。仕方がないので、念のため本当に「銀行印」で良いのか確認した後に、休憩時間をずらしてもらい仕事を抜けました。
営業マンと銀行員の立ち会いのもと、再度書類を記入しました。その際、案の定「実印」が必要だということを言われました。
確認したにも関わらずです。
その後なんとかしたのですが、私自身は30分以上仕事着のまま走り回り（比喩表現ではなく、本当に全力ダッシュしていました）、昼食も食べることもできずに、無駄な疲労を得ました。
保険会社もいい加減
大手保険会社の人間と火災保険の締結を行ったのですが、保険の内容は問題ないのですが、かなり割高に設定されていたそうです。保険関連の相場知識の無さから、足元を見られていたわけです。
しかも、口座振替で良いという話だったので、振替用紙を記載して郵送しましたが、引き落とし日になっても引き落とされません。
何事かと思い連絡すると、手続きに失敗していた、ということで結局は振り込む羽目になりました。
また、金融機関にその書類を提出する際に、保険会社側で住所が正しく記載されていなかったため、ローン締結時に問題となりました。
住所は印鑑証明の住所にしなければならないにも関わらず、現住所にしていたそうです。これは不動産会社側からも連絡がいっていたにも関わらず忘れていたとのことです。
この保険の営業マンも口だけ立派で、業務をこなさないタイプの人間でした。
不動産鑑定書について
売買契約の締結後、不動産鑑定書が送られてきました。
物件の購入価格と大差ないので、特に問題ないと言う認識でいたのですが、何かの機会にこの鑑定書は正しいものかどうかを確認しました。
すると、「これは金融機関の融資関係者を納得させるためのものだから正しいものではない」と言った回答が来ました。
つまり、不動産鑑定書の金額を信用してはいけなかったということです。
詐欺なんじゃないかという不信感のみが残りました。
物件購入後の問題
他にもなんやかんやですごく面倒なことはありましたが、やはり一番面倒だったのは入居者が退去したときでした。
原状回復の貸主負担で30万円の請求がきました。
流石に何事かを確認すると、その際に蟻の問題が発覚しました。
揉めに揉めてなんとか10万円以下にまで費用を落とすことはできたのですが、これはつまり管理会社ははじめから極端に割高に現状改修費をせしめようとしてきたということです。
このときは、私ももう我慢の限界となっており、管理委託契約を破棄することを盾にして交渉を行いました。
まとめ
ネットで不動産会社の評判を見ると、たいてい悪く書かれたものが見つかりますが、大部分が事実であるということを体験しました。
少なくとも、低所得の間はローンが非常に高い上に、低レベルな関係者しかいないというどうしようもない状態であったため、必要以上に苦労しました。
現物不動産に手を出すのは良い選択肢ではありません。
少なくとも、高所得になってまともな銀行ローンと担当者が見つかるまでは避けておくべきでしょう。
不動産を使った節税などは、高所得者が考えるべきで、それを前面に出す業者は無視することが正解です。
このあたりの本は読んでおいて損はないでしょう。
特にリスクの方。稼ぐ部分はどうでもいいので、リスクの方を読み込んだほうがいいです。
不動産投資をしたければ、先に失敗談を読みましょう。
追記
とはいえ、無理して1.5年でローンは全額返済するので、それ以降はある程度利益を出せる見込みです。
800万円をこの期間で返すのは、かなり厳しかったので素人はやめたほうがいいという認識は変わりません。
※800万円が、最低融資額だった
むしろ、ローンを返済しておかないと利益がほぼ出ないです。
折を見て物件は売却しますが、結果的に大きな利益にはならないと確信しています。
今時、J-REITで比較的安価かつ低リスクで不動産投資ができるので、そちらを選択するほうが無難です。
この本あたりは、Kindle Unlimited会員なら無料のためおすすめです。
また、登記情報から電話番号調べられて、他の不動産会社から物件を売って欲しいと断っても度々電話が来るので、相当面倒です。
しかも相場未満の金額をさも高額で買い取るような言い分なので、なお腹が立ちます。精神衛生のためにも、関わらないことを本気でおすすめします。
